안녕하세요. 8만 법인의 등기를 도와드린 헬프미 법률사무소입니다.
소액으로 대규모 부동산에 투자하고 안정적인 배당 수익을 얻을 수 있는 '부동산투자회사(리츠, REITs, Real Estate Investment Trusts)'에 대한 관심이 많습니다.
오늘은 일반 부동산 법인과 부동산투자회사(리츠)의 차이, 리츠 설립 절차와 법적 요건을 알려드리겠습니다.
1. 일반 법인 vs 부동산투자회사(리츠), 무엇이 다른가요?
가장 먼저, 대표님이 설립하려는 법인이 어떤 종류인지 명확히 구분해야 합니다.
1.1. 일반 부동산 투자법인과 부동산투자회사(리츠)의 차이
1.1.1. 일반 부동산 투자 법인이란?
「상법」에 근거하여 설립된 일반적인 주식회사로, 주된 사업 목적이 '부동산 임대업', '부동산 매매업', '부동산 개발 및 공급업' 등인 회사를 말합니다. 회사가 직접 부동산을 소유하고 관리하며 사업을 통해 수익을 창출하는 것을 목표로 합니다.
1.1.2. 부동산투자회사(리츠)란?
「부동산투자회사법」에 따라 설립되는 특수목적회사입니다. 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자하고, 발생한 수익의 대부분(90% 이상)을 투자자에게 배당하는 것을 주된 목적으로 하는 일종의 부동산 간접 투자 기구입니다.
1.2. 핵심 차이점
| 구분 | 일반 부동산 투자 법인 | 부동산투자회사 (리츠, REITs) |
|---|---|---|
| 주요 목적 | 부동산 임대, 매매, 개발 등 직접적인 사업 수행 | 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 배당 |
| 근거 법률 | 상법 | 부동산투자회사법 |
| 설립 자본금 | 법적 제한 없음 (통상 100만 원 이상) | 3억 원 ~ 5억 원 이상 |
| 규제 기관 | - | 국토교통부의 엄격한 인가 및 감독 |
| 핵심 특징 | 비교적 설립이 자유로움 | 높은 자본금, 주식 공모 및 배당 의무 등 엄격한 요건 |
리츠는 일반적인 부동산 임대 법인과 달리, 「부동산투자회사법」의 적용을 받는 특수 법인으로 설립부터 운영까지 매우 엄격한 요건을 따라야 합니다. 이 글은 리츠 설립에 대한 정보제공 목적 가이드입니다. 일반적인 부동산 임대/매매 법인 설립을 원하신다면 아래 글을 참고하시기 바랍니다.
▶ 더 알아보기 - 부동산 법인 설립 A to Z : 장단점, 절차, 서류, 비용, 주의사항, 꿀팁
2. 부동산투자회사(리츠)의 종류
리츠는 운용 방식에 따라 크게 세 가지로 나뉩니다. 사업 모델에 맞는 형태를 선택해야 합니다.
| 종류 | 핵심 특징 및 자산운용 방식 |
|---|---|
| 자기관리 부동산투자회사 | (실체형 회사) 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고, 회사가 직접 자산의 투자·운용 업무를 수행합니다. |
| 위탁관리 부동산투자회사 | (서류상 회사) 직원을 고용하지 않고, 자산의 투자·운용 업무를 자산관리회사(AMC)에 위탁합니다. |
| 기업구조조정 부동산투자회사 (CR-REITs) | (서류상 회사) 기업 구조조정용 부동산을 주된 투자 대상으로 하며, 자산관리회사(AMC)에 업무를 위탁합니다. |
3. 부동산투자회사(리츠) 설립, 4단계 핵심 로드맵
리츠 설립은 ①법인 설립등기 → ②국토교통부 영업인가/등록 → ③최저자본금 준비라는 큰 흐름으로 진행됩니다.
3.1. 법인 설립등기 (등기소)
모든 절차의 출발점은 상법에 따라 주식회사를 설립하는 것입니다.
- 기본 구조 결정: 상호, 본점 주소, 임원 등을 결정합니다.
- 설립 자본금 납입: 자기관리 리츠는 5억 원, 위탁관리 리츠는 3억 원 이상의 설립 자본금을 발기인이 현금으로 납입해야 합니다. (현물출자 불가)
- 정관 작성: 「부동산투자회사법」 제8조에 따라 목적, 자산운용 방법, 배당, 자산보관기관에 관한 사항 등을 모두 포함하여 정관을 작성해야 합니다.
- 설립 등기 신청: 필요한 모든 서류를 갖춰 관할 등기소에 법인 설립 등기를 신청합니다.
3.2. 국토교통부 영업인가 또는 등록
법인 설립 후, 국토교통부의 영업인가 또는 등록을 받아야 실질적인 영업을 시작할 수 있습니다.
- 신청: 설립등기 후 정해진 기한 내에 사업계획서 등 관련 서류를 갖춰 국토교통부에 영업인가를 신청합니다.
- 심사: 국토교통부는 사업계획의 타당성, 자산운용 전문인력 확보 여부, 주주 구성 등을 종합적으로 심사하여 인가 여부를 결정합니다.
3.3. 최저자본금 준비
영업인가 또는 등록 후 6개월 이내에 대규모 자본금을 추가로 확보해야 합니다.
- 자기관리 부동산투자회사: 70억 원 이상
- 위탁관리 및 기업구조조정 부동산투자회사: 50억 원 이상
3.4. 주식 공모 및 상장
리츠는 일반 대중의 투자를 전제로 하므로, 영업인가 후 2년 이내에 발행주식 총수의 30% 이상을 일반에 공모해야 하며, 요건 충족 시 증권시장에 상장해야 합니다.
4. 리츠 설립, 반드시 전문가와 함께 해야
부동산투자회사(리츠) 설립은 단순한 회사 설립을 넘어, 금융투자회사를 만드는 것과 같이 복잡하고 전문적인 과정입니다. 특히 수십 원의 자본금과 까다로운 인허가 절차는 일반 법인 설립과는 비교할 수 없는 높은 진입장벽입니다.
헬프미 법률사무소는 대형로펌 출신 박효연 변호사(서울대 법대 졸업, 사시 48회), 이상민 변호사(고려대 법대 졸업, 사시 49회)가 설립하여 운영하며, 법인 등기를 전문적으로 대행합니다.
법인 등기는 헬프미에 맡기시고, 대표님께서는 가장 중요한 사업 계획과 투자 유치에만 집중하십시오. 지금 바로 아래 배너를 통해 비용 안내서를 받아보시고, 온라인으로 간편하게 헬프미의 전문가와 상담하세요.
감사합니다.
