안녕하세요, 헬프미 법률사무소입니다.
법인설립의 출발점은 바로 '사업장 주소 확보'입니다. 공유오피스든, 전용 사무실이든, 가장 먼저 확보해야 하는 것이 바로 회사 주소이기 때문입니다. 그런데 마음에 드는 사무실을 발견하고 무심코 계약서에 도장을 찍었다가, 사업자등록이 안 되거나 세금 처리에 문제가 생기는 일이 생각보다 자주 발생합니다.
계약서 문구 하나가 법인설립을 좌우할 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 오늘은 '설립 중인 법인'이 사무실 임대차 계약을 체결할 때 꼭 체크해야 할 필수 사항들을 정리해 드립니다.
1. 계약자 명의: '설립 중인 법인'임을 반드시 명시하세요
가장 중요하고 기본적인 원칙입니다. 법인설립이 완료되지 않은 상태이므로, 법인은 아직 법적인 권리 능력이 없습니다. 따라서 계약서의 임차인(세입자) 란에 단순히 'OO 주식회사'라고만 적을 수는 없습니다.
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가장 안전한 표기법: "설립 중인 주식회사 OOO의 대표이사 홍길동"
- 하지 말아야 할 실수:
- 대표자 개인 이름으로만 계약 → 사업자등록·세금 처리 불가
- 아직 없는 법인 명의만으로 계약 → 계약 무효 위험
이렇게 명확하게 표기하면, 법인 설립 이후 계약의 권리와 의무가 자동으로 법인으로 이전되며, 대표 개인에게 과도한 책임이 전가되는 일을 피할 수 있습니다.
2. 특약사항: 법인승계를 확실히 명문화하세요
계약자 명의를 올바르게 적었다면, 이제 그 내용을 다시 한번 확인하고 못 박는 '안전장치'가 필요합니다. 바로 계약서의 '특약사항' 란을 활용하는 것입니다.
이 특약은 임대인(건물주)에게 "나중에 법인이 설립되면, 이 계약의 당사자가 대표 개인에서 법인으로 바뀌는 것에 동의합니다"라는 약속을 받아두는 중요한 조항입니다.
"본 계약은 설립 중인 법인인 ‘주식회사 OOO’을 위한 계약으로, 법인설립 등기 완료 시 임차인의 모든 권리와 의무는 ‘주식회사 OOO’으로 포괄적으로 승계되며, 임대인은 이에 동의한다."
이 특약은 나중에 사업자등록, 확정일자, 세금계산서 발급, 보증금 반환 등 실무 절차에서 매우 중요한 역할을 합니다.
3. 법인설립 후 사업자등록: 명의 정정 또는 신규 계약이 필요합니다
법인설립 등기가 성공적으로 완료되었다면, 이제 사업자등록을 할 차례입니다. 이때, 기존에 작성했던 임대차 계약서의 명의를 정식으로 법인 이름으로 바꾸는 과정이 필요합니다.
- 기존 계약서 수정 방법: 기존 문구를 줄 긋고, 옆에 "주식회사 OOO" 기재 후, 임대인과 법인 인감 날인
- 새로운 계약서 작성: 임대인이 동의한다면, 법인 명의로 신규 표준 계약서 작성이 가장 깔끔
4. 기타 체크리스트: 도장 찍기 전 마지막 점검!
4.1 건축물 용도 확인
계약하려는 사무실의 건축물대장을 확인하여 '근린생활시설'이나 '업무시설'로 되어 있는지 확인해야 합니다. 주거용(주택)으로 되어 있을 경우, 일부 업종은 사업자등록이 불가능할 수 있습니다.
4.2 인허가 업종 확인
창업하려는 업종이 특정 시설 기준을 요구하는 인허가 업종이라면, 해당 사무실이 그 기준을 충족하는지 계약 전에 반드시 관할 구청 등에 확인해야 합니다.
4.3 보증금 및 월세 이체
보증금과 월세는 가급적 대표이사 개인 계좌에서 임대인 계좌로 직접 이체하여 거래 기록을 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다. 이는 향후 법인이 계약 당사자임을 증명하는 데 유리한 자료가 될 수 있습니다.
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