상가 투자, 개인보다 법인이 유리할까? 부동산 법인 설립의 모든 것

안녕하세요. 헬프미 법률사무소입니다.

노후 대비나 현금 흐름을 위해 상가(상업용 부동산) 투자를 고려하시는 분들이 많습니다. 이때 마주하는 고민은 "내 명의로 살 것인가, 법인을 세워서 살 것인가?"입니다.

최근 대출 규제와 세금 부담으로 인해 부동산 매매 및 임대업 법인 설립 문의가 많습니다. 오늘은 상가 투자 시 법인 설립이 왜 유리한지, 그리고 세금 폭탄을 피하는 본점 주소지 설정 전략까지 헬프미가 정리해 드립니다.

 

1. 왜 상가 투자는 '법인'이 유리할까요?

가장 큰 이유는 세율 차이와 세금 납부 시기 조절(과세이연)을 통한 절세 효과 때문입니다.

• 낮은 세율 적용 (최대 45% vs 10~20%)
  • 개인사업자는 상가에서 나온 임대 소득에 대해 최대 45%(지방세 포함 49.5%)의 높은 종합소득세를 매년 납부해야 합니다. 반면, 법인은 과세표준 2억 원 이하까지 10%, 200억 원 이하까지는 20%의 낮은 법인세율을 적용받습니다 (2026년 기준). 소득이 높을수록 법인이 세금 측면에서 훨씬 유리합니다.
• 종합소득세 과세이연 효과 ("내 소득세는 내가 원할 때 낸다")
  • 개인사업자는 번 돈 전부에 대해 당해 연도에 즉시 세금을 내야 하므로, 재투자할 자금이 줄어듭니다. 하지만 법인은 이익을 배당이나 급여로 가져가지 않고 법인에 유보(저축)해두면, 대표 개인은 당장 종합소득세를 내지 않아도 됩니다.
  • [Tip] 자금이 필요할 때 급여나 배당을 실행하여 세금 내는 시기를 뒤로 미룰 수 있고(과세이연), 그동안 법인에 쌓인 자금으로 추가 상가 매입 등 재투자를 할 수 있어 자산 증식 속도가 빨라집니다.

• 비용 처리의 폭 (대표, 임원 급여 인정)
  • 개인사업자와 달리 법인은 대표이사 등 임원의 급여, 퇴직금, 복리후생비 등을 법인의 비용으로 처리할 수 있어 법인세를 효과적으로 낮출 수 있습니다.

 

2. 상가 투자 법인 설립, 이것만은 꼭 확인하세요!

법인 설립은 복잡해 보이지만, 핵심 요건만 알면 온라인으로 간편하게 진행할 수 있습니다.

• 본점 주소지: "취득세가 수천만 원 달라집니다" (핵심)
  • 법인을 어디에 세우느냐에 따라 설립 비용뿐만 아니라, 나중에 상가를 살 때 내는 취득세가 결정됩니다.
  • 설립 등록면허세: 서울 등 수도권 과밀억제권역에 법인을 설립하면 등록면허세가 3배 중과세됩니다 (자본금 2,800만원 이하일 경우 약 40만 5천 원).
  • 부동산 취득세 중과세 (주의): 더 무서운 것은 부동산 취득세입니다. 과밀억제권역 안에 법인을 설립하면, 설립 후 5년 이내에 해당 권역 내에서 취득하는 모든 부동산에 대해 취득세가 중과세됩니다 (기본세율 + 약 4%p 증가).
• [Tip] 과밀억제권역 밖 법인의 혜택
  • 만약 법인 본점을 과밀억제권역 밖(예: 용인 처인구, 김포 일부 등)에 설립한다면, 나중에 서울(과밀억제권역)에 있는 상가를 매입하더라도 그 상가를 본점이나 지점 사무실로 쓰지 않고 순수 임대용으로 사용한다면 취득세 중과세가 적용되지 않고 표준세율(4.6%)만 적용됩니다. 따라서 투자를 위해 서울 상가를 사더라도, 법인 주소지는 과밀억제권역 밖으로 하는 것이 세금 측면에서 훨씬 유리할 수 있습니다.
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• 사업 목적: "임대업만 넣지 마세요"
  • 정관에 들어갈 사업 목적을 미리 정해야 합니다. 당장은 임대업만 하더라도, 나중에 건물을 팔거나 인테리어를 할 수도 있습니다. 헬프미는 1만 개 이상의 빅데이터를 분석하여 부동산 임대업, 매매업, 컨설팅업 등 업종별로 많이 선택하신 사업 목적을 공유해드립니다.
• 자본금: 등록면허세 절약 구간을 활용하세요
  • 자본금은 자유롭게 설정 가능하지만, 자본금 2,800만 원 이하로 설정하면 법인 설립 공과금(등록면허세+교육세)이 최저 하한선(약 13만 5천 원, 비과밀권역 기준)으로 동일합니다. 초기 비용을 아끼려면 이 구간을 활용하세요.
• 임원 구성: 주식 없는 임원 1명이 필요합니다
  •  주식이 없는 이사나 감사 1명이 더 필요합니다. 이들이 설립 과정의 적법성을 조사하여 보고하는 '조사보고자' 역할을 해야 별도의 공증인 선임 비용(비용 약 100만 원)을 내지 않으실 수 있습니다.
  • 조사보고자 사임, 어떻게 해야 할까요? (절차·서류 총정리)

 

3. 부동산 법인, 시작부터 전문가와 함께 하세요

• 시간과 비용 절약: 모든 절차는 온라인으로 진행되므로 번거롭게 사무실, 등기소, 세무서를 방문할 필요가 없습니다. 언제 어디서든 편리하게 부동산 법인 설립을 처리할 수 있습니다.
• 전문 정관 제공: 헬프미는 부동산 투자 법인에 꼭 필요한 조항이 담긴 프리미엄 정관을 무료로 제공합니다. 대형 로펌 출신 변호사들이 만든 정관으로 추후 발생할 수 있는 세무 조사, 분쟁을 예방하세요.
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