[부동산법인] 임대업 법인 설립, '성실신고확인대상' 피하려면?

안녕하세요. 법인등기 헬프미입니다.

개인 명의로 부동산을 소유할 때의 높은 양도소득세와 종합부동산세 부담 때문에 부동산 임대 법인 설립을 고려하는 분들이 많습니다. 법인을 활용하면 상대적으로 낮은 법인세율을 적용받고, 자녀에게 지분을 증여하는 방식으로 상속 플랜을 짜기에도 유리하기 때문입니다. 하지만 단순히 법인을 만든다고 해서 모든 세금 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 특히 법인세법상 '성실신고확인대상 내국법인'에 해당하게 되면 각종 세무 제재를 받을 수 있어 각별한 주의가 필요합니다.

오늘은 부동산 임대 법인 설립 절차와 법인 운영 시 반드시 알아야 할 성실신고확인대상 법인의 요건 및 주의사항에 대해 정리해 드립니다.

1. 부동산 임대 법인 설립 절차 (5단계)

부동산 임대 법인도 일반 영리 법인(주로 주식회사)과 설립 등기 절차는 동일합니다.

1.1. 법인 구성 결정

상호, 자본금, 본점 주소, 임원 등을 결정합니다.

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1.2. 잔고증명서 발급

발기인 1인(대표 주주) 명의의 자유입출금 통장에 자본금을 예치하고 은행에서 잔고증명서를 발급받습니다.

1.3. 설립 등기 신청

정관, 주주명부, 발기인총회 의사록 등을 작성하여 관할 등기소에 설립 등기를 신청합니다 (「상법」 제317조).

1.4. 법인 설립 신고 및 사업자 등록

설립등기일로부터 2개월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 법인 설립신고 및 사업자등록을 신청해야 합니다 (「법인세법」 제109조 제1항, 제111조 제1항).

• 필요 서류: 법인 등기부등본, 정관, 주주명부, 임대차계약서(사업장을 임차한 경우) 등.
• 주택임대사업을 하려는 자는 사업자등록 신청 시 임대주택명세서를 첨부해야 합니다 (「소득세법 시행령」 제207조 제2항, 「법인세법 시행령」 제154조 제2항).

1.5. 주택 임대사업자 등록 (선택)

주택 임대사업을 하는 경우, 세제 혜택을 위해 지자체(시장·군수·구청장)에 임대사업자로 별도 등록할 수 있습니다 (「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조).

2. 성실신고확인대상 내국법인이란?

소규모 부동산 임대 법인에 대해서는 세법상 규제가 강화되었습니다. 대표적인 것이 '성실신고확인대상 내국법인'입니다. (「법인세법」 제60조의2 제1항 제1호) 주로 가족 중심인 소규모 부동산 임대법인이 세금을 부당하게 줄이는 것을 막기 위해서입니다.

아래 세 가지 요건을 모두 총족할 경우, 이에 해당합니다. (「법인세법 시행령」 제97조의4 제2항)

2.1. 지분 요건

해당 사업연도 종료일 현재 지배주주 및 특수관계인의 지분율 합계가 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 50을 초과해야 합니다.

2.2. 사업 요건

부동산 임대업을 주된 사업으로 하거나, (부동산 임대소득 + 이자소득 + 배당소득)의 합계가 매출액의 100분의 50 이상이어야 합니다.

2.3. 고용 요건

해당 사업연도의 상시 근로자 수가 5명 미만일 것을 요합니다.

3. 성실신고확인대상 법인이 되면 어떤 불이익이 있나요?

위 요건에 해당하여 성실신고확인대상 내국법인이 되면 다음과 같은 세무상 의무와 제재가 따릅니다.

3.1. 성실신고확인서 제출 의무

법인세 과세표준 신고 시 세무사 등이 작성한 '성실신고확인서'를 의무적으로 제출해야 합니다 (「법인세법」 제60조의2 제1항). 이를 제출하지 않으면 산출세액의 5%가 가산세로 부과됩니다 (「법인세법」 제75조).

3.2. 업무용 승용차 비용 인정 제한

일반 법인은 업무용 승용차 감가상각비를 연간 800만 원까지 인정받지만, 성실신고확인대상 법인(부동산 임대업 주업 등 요건 충족 법인)은 연간 400만 원까지만 인정됩니다. (「법인세법 시행령」 제27조의2 제5항).

3.3. 기업업무추진비(구 접대비) 한도 축소

법인세법상 인정되는 기업업무추진비(구 접대비)의 기본 한도 금액이 일반 법인의 100분의 50 수준으로 줄어듭니다 (「법인세법」 제25조 제5항).

4. 설립 시 고려할 점

4.1. 과밀억제권역 중과세

수도권 과밀억제권역에서 법인을 설립하면 등록면허세가 3배 중과됩니다 (「지방세법」 제28조 제2항). 또한 설립 후 5년 이내에 해당 지역 부동산을 취득하면 취득세도 중과될 수 있으므로, 가능하다면 비과밀억제권역에 본점을 두는 방안을 검토해야 합니다.

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4.2. 토지 등 양도소득에 대한 법인세

법인이 주택이나 비사업용 토지를 양도하는 경우, 기본 법인세 외에 토지 등 양도소득에 대한 법인세(세율 20%, 미등기는 40%)가 부과될 수 있습니다.(「법인세법」 제55조의2).

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