안녕하세요. 헬프미 법률사무소입니다.
부동산 자산 가치 보존과 전문적인 시설 유지보수 수요가 증가함에 따라 건물관리회사(종합시설관리·주택관리업 법인) 창업에 대한 관심이 매우 높습니다.
건물관리업은 단순 상가·빌딩의 청소 및 시설관리를 대행하는 일반 용역 형태부터, 법정 자본금과 전문 기술인력을 필수로 확보해야 하는 주택관리업(아파트 등 공동주택) 및 시설경비업에 이르기까지 사업 범위에 따라 인허가 요건과 설립 절차가 완전히 달라집니다.
업종별 필수 등록 요건, 정관 사업목적 기재법, 5단계 법인설립 절차 및 실무 체크포인트를 알기 쉽게 정리해 드립니다.
1. 사업 범위에 따른 건물관리회사 3가지 유형
건물관리회사는 관리 대상 목적물(일반 빌딩 vs 아파트 등 공동주택)과 제공 서비스 범위(단순 청소 vs 경비·소독 포함 종합관리)에 따라 크게 세 가지 형태로 분류됩니다.
- 일반 집합건물·상가 관리용역업
중소형 상가, 오피스 빌딩, 오피스텔, 단독 사옥 등을 대상으로 일반 관리·청소·시설 점검을 수행하는 형태입니다. 별도의 인허가 자본금 요건 없이 일반 법인설립 및 사업자등록만으로 영업이 가능합니다. 다만 오피스텔은 「건축법」상 업무시설 또는 「주택법」상 준주택에 해당하므로 「공동주택관리법」상 공동주택이 아니며, 원칙적으로 의무관리대상 공동주택 규정이 적용되지 않습니다. - 공동주택관리업(주택관리업)
300세대 이상이거나, 150세대 이상으로서 승강기가 설치되었거나 중앙집중식 난방방식을 채용한 공동주택 등 「공동주택관리법」 제2조 제1항 제2호가 정하는 의무관리대상 공동주택(아파트, 주상복합 등)을 위탁관리하려면 같은 법 제52조에 따라 시장·군수·구청장에게 주택관리업 등록을 마쳐야 합니다. 등록 없이 주택관리업을 운영한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처해집니다. - 종합건물관리업(경비·위생·방역 포함)
건물 내 시설경비, 청소위생, 저수조 청소, 방역소독까지 원스톱 종합 솔루션을 제공하는 형태로, 시설경비업 허가, 건물위생관리업 신고, 소독업 신고를 병행해야 합니다.
2. 현행 법령별 필수 등록·허가 요건
주택관리업이나 시설경비업을 포함하는 종합 건물관리법인을 운영하려면 법인설립 등기 단계부터 법정 자본금과 인적·물적 요건을 충족하도록 설계해야 합니다.
| 업종 구분 | 필수 자본금 | 인력 요건 | 시설 및 장비 기준 |
|---|---|---|---|
| 주택관리업 |
2억 원 이상 | • 주택관리사 1명 이상 • 전기분야 기술자 1명 이상 • 연료사용기기 취급 또는 고압가스 관련 기술자 1명 이상 • 위험물취급 기술자 1명 이상 |
• 독립 사무실 • 5마력 이상 양수기 1대 이상 • 절연저항계(누전측정기) 1대 이상 |
| 시설경비업 | 1억 원 이상 | • 일반경비원 20명 이상 • 경비지도사 1명 이상 |
• 기준 경비인력 수 이상을 동시에 교육할 수 있는 교육장 • 경적·단봉·가스분사기 등 기준 경비인력 수 분량 이상의 장비 |
| 건물위생관리업 | 제한 없음 | • 공중위생관리책임자 지정 및 위생교육 이수 | • 사무실 및 분리된 창고 • 바닥광택기(25cm 이상) 2대 이상 • 진공청소기(집수·집진용) 2대 이상 • 안전모·안전벨트·로프 |
| 소독업(방역) | 제한 없음 | • 대표자 또는 종사자 방역소독 교육 이수 | • 환기·잠금장치가 있는 밀폐 창고 • 초미립자살충제살포기 1대 이상 • 휴대용 연막소독기 2대 이상 • 수동식 분무기 3대 이상 • 방독면·보호안경·보호의복 |
3. 정관 사업목적(목적사업) 기재 요령
법인설립 등기 시 정관 및 등기부등본에 사업목적을 명확하고 구체적으로 기재해야 관할 관청의 인허가 승인 및 세무서 사업자등록이 원활하게 진행됩니다. 향후 영위할 가능성이 있는 연관 목적사업까지 사전에 기재하는 것이 비용과 시간을 절약하는 팁입니다.
- 건물(시설) 관리용역업 및 시설물 유지보수업
- 공동주택 위탁관리업
- 시설경비업 및 특수경비업 (경비업 허가 신청 필수 목적)
- 건물위생관리업 및 저수조 청소업
- 소독업 및 방역소독용역업
- 부동산 임대관리 및 운영대행업
- 주차장 운영 및 주차관리용역업
- 조경 식재 및 시설물 유지관리업
- 위 각 호에 관련된 일체의 부대사업
4. 건물관리회사 법인설립 5단계 절차
- 1단계: 법인 기본 요소 결정
상호(동일 관할등기소 내 중복 확인), 본점 소재지 주소, 자본금 규모(주택관리업 2억 원, 경비업 1억 원 등 업종 기준 반영), 주주 및 임원진(이사·감사)을 구성합니다.
- 2단계: 법인설립등기 신청
정관, 발기인총회 의사록, 주주명부, 잔고증명서 등을 구비하여 관할 법원 등기국(등기소)에 법인설립등기를 완료하고 법인등기부등본을 발급받습니다.
- 3단계: 기술인력 채용 및 장비 구비
인허가 요건에 따른 법정 기술인력(주택관리사, 경비지도사, 시설기술자 등)과 근로계약을 체결하고 4대 보험 가입 및 법정 장비를 확보합니다.
- 4단계: 관할 관청 등록·허가·신고
• 주택관리업: 시·군·구청 주택과에 등록 신청
• 시설경비업: 법인 주사무소 소재지를 관할하는 시·도경찰청장에게 경비업 허가 신청(경비업법 제4조 제1항)
• 건물위생관리업·소독업: 관할 보건소 또는 시·군·구 위생과에 영업 신고 - 5단계: 사업자등록증 발급
법인등기부등본, 정관, 임대차계약서, 지자체 인허가증·등록증 원본을 지참하여 관할 세무서에 법인 사업자등록을 신청하고 사업자등록증을 발급받습니다.
5. 설립 전 반드시 확인해야 할 실무 체크포인트
- 본점 사무실의 건축물대장 용도: 주거용 주택이나 가설건축물은 인허가 등록이 어렵습니다. 건축물대장상 용도가 ‘근린생활시설’ 또는 ‘업무시설’인지 사전에 반드시 확인해야 합니다.
- 임원의 결격사유 점검: 주택관리업(「공동주택관리법」 제53조) 및 시설경비업(「경비업법」 제5조)은 대표자와 임원의 결격사유(파산선고 미복권, 금고 이상의 실형 집행 등)를 엄격히 심사하므로 임원 선임 시 사전 검토가 필수적입니다. 주택관리업 등록기준을 충족하지 못한 업체가 입찰에 참가한 경우 그 입찰은 무효가 됩니다.
- 초기 자본금 설정: 주택관리업(2억 원)과 시설경비업(1억 원)을 동시에 운영할 계획이라면, 추후 유상증자 비용과 등기 수수료가 이중으로 들지 않도록 법인설립 시점부터 자본금을 2억 원 이상으로 설정하는 것이 유리합니다.
- 오피스텔 관리 시 법적 근거 확인: 오피스텔은 「공동주택관리법」상 공동주택이 아닌 준주택에 해당하므로, 원칙적으로 주택관리업 등록 대상이 아닙니다. 의무관리대상 공동주택으로서 주택관리업 등록이 필요한 단지인지 여부는 「공동주택관리법」 제2조 제1항 제2호의 요건(세대 수, 승강기 설치 여부, 난방방식 등)을 기준으로 개별적으로 확인하여야 합니다.
헬프미 법률사무소의 박효연 대표 변호사와 이상민 변호사는 풍부한 법인설립 경험을 바탕으로 프리미엄 정관과 온라인 비대면 법인등기 서비스를 안전하게 제공합니다. 건물관리회사 설립을 헬프미와 함께 신속하게 시작해 보세요.
